La importancia de las arras en un contrato de compraventa

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Existe una problemática en torno al contrato de compraventa inmobiliaria y el pacto de arras: en muchas ocasiones se firman sin saber qué son exactamente y cuáles son sus consecuencias. Lo peor de todo es que, estos contratos son redactados (cuando no copiados de formularios) por trabajadores a comisión de franquicias inmobiliarias quienes no suelen tener ninguna formación jurídica. Las consecuencias de una mala redacción y su desconocimiento en este tipo de operaciones son devastadoras, así que sigue leyendo por si tú o algún familiar os encontráis en esta situación:

PARTIMOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

«si firmamos algún documento que nos comprometa a la entrega o compra de un bien a cambio de un precio estamos obligados a cumplir»

Para empezar, no puede entenderse el contrato de señal o arras sin el contrato de compraventa: a este último el Código Civil lo define como aquel por el que uno se obliga a la entrega de una cosa a cambio de un precio cierto. Lo importante aquí es saber que en el momento en el que las partes expresan su voluntad de compra de un bien en concreto a cambio de un precio en concreto estamos ya ante un contrato de compraventa (art. 1450 CC) aunque lo titulemos de otra manera.

Muy bien, existe una compraventa ¿y qué? Pues que el código civil también establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo pactado, sino también a todas las consecuencias que implique (Artículo 1258 del Código Civil). Por tanto, si firmamos algún documento que nos comprometa a la entrega o compra de un bien a cambio de un precio estamos obligados a cumplir, es decir, a la entrega por una parte o al pago por la otra. En caso no hacerlo, estaremos ante un incumplimiento contractual y generará unos daños y perjuicios que, después de cuantificarse, dará derecho a una indemnización (1124 CC).

CÓMO EVITAR EL CUMPLIMIENTO FORZOSO: ARRAS PENITENCIALES

Si firmo la compraventa estoy obligado a cumplir lo acordado, ¿y si no me dan la hipoteca? ¿y si me quedo sin la otra casa que pensaba comprar? Precisamente para evitar esto existen algunos acuerdos como los precontratos o el pacto de arras al contrato de compraventa, por el que formalizamos nuestra intención de comprar o vender. Pero hay distintos tipos según el sentido de su redacción, y no todos tienen como consecuencia la retirada sin más del contrato ni la pérdida de la señal.

Qué son las arras exactamente

Se trata del pacto por el que se entrega una cantidad de dinero en el momento de la celebración de un contrato con la finalidad de probar o confirmar su celebración (I), permitir desligarse del cumplimiento de cada una de las (II), o partes garantizar su culminación (III).

La palabra arras viene del latín arrha (dinero dado de garantía para realizar un contrato o una compra)

Como vemos, en realidad es un pacto que se añade a un contrato y no un contrato en sí, ya que las arras por sí solas no obligan a nada sino que dependen de la celebración del contrato de compraventa, confirmándolo, garantizándolo o permitiendo desistirse (abandonarlo).

El problema radica en que la regulación legal es muy escasa. Para encontrar un concepto y sus tipos tenemos que acudir a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y a la doctrina, que establecen 3 tipos:

      • (i) Arras confirmatorias: sirven como prueba de celebración del contrato a modo de anticipo del precio, como prueba seria del cumplimiento del resto de los pagos. En caso de incumplimiento de la compraventa, se le podrá exigir a la parte que cumpla con su obligación del contrato, o bien instar la cancelación del contrato. Pero, ojo, en ambos casos correspondería una indemnización por daños y perjuicios.

      • (ii) Arras penitenciales: son las únicas que se regulan en el Código Civil (1454) y su función es la de otorgar la posibilidad a los contratantes de desistir o abandonar el cumplimiento del contrato libremente si justificar ninguna causa, a cambio de la entrega de las arras. Lo que hace es añadir un mecanismo por el que abandonar el contrato. Por tanto en caso de no llevarse a cabo la compraventa, no existe la obligación del cumplimiento sino de la pérdida de la cantidad entregada en anticipo.

      • (iii) Arras penales: no hay ninguna definición legal existente sobre ella, como consecuencia existe mucha confusión entre arras penales y penitenciales. La entrega de la cantidad en concepto de arras penales constituye una garantía de cumplimiento del resto de la obligación, y pese a su entrega se sigue estando obligado al cumplimiento. Quedarían a medio camino entre las confirmatorias y las penitenciales.

    Ahora que sabemos qué es y cuántos tipos de arras hay, viene la parte determinante: 

    ¿Cómo saber ante qué tipo de arras estamos?

    «LAS ARRAS SON UN PACTO EXCEPCIONAL, POR TANTO SU INTERPRETACIÓN ES RESTRICTIVA»

     

    Al existir diferentes tipos de arras y ninguna definición legal, tenemos que acudir de nuevo a la interpretación que da el Tribunal Supremo. Resumimos sus ideas principales:

        • Lo primero y esencial es que las arras son un pacto que se añade por voluntad de las partes, por lo que rige lo que hayan reflejado en el contrato (de ahí la importancia de su redacción).

        • Lo segundo es que son excepcionales, es decir que, aunque normalmente se añadan, al no ser obligatorias por ley realmente es un pacto especial.
        • Lo tercero, y consecuencia de todo lo anterior, es que su interpretación debe ser restrictiva, es decir la menos gravosa. Admitir que una cláusula no definida correctamente, deba interpretarse en el sentido de que uno pierda la cantidad entregada sería una interpretación gravosa.
       

      Consecuentemente, si las partes no recogen correctamente el tipo de arras ni las consecuencias que tiene el incumplimiento del contrato, debe entenderse que esas arras son confirmatorias o penales, nunca penitenciales (interpretación restrictiva y menos gravosa), subsistiendo la obligación de cumplir la compraventa y siendo la señal entregada un mero anticipo. De ahí la importancia de que el contrato de compraventa y, en especial, la cláusula de arras queden bien redactados y definidos.

      Sintetizando un poco todo esto, los requisitos para que estemos ante un pacto de arras penitenciales y no otro serían los siguientes:

          • Debe estar ligado a un contrato de compraventa

          • Deberá entregarse una cantidad entregada a cuenta en concepto de arras

          • Debe quedar expresamente reflejado que se otorga la potestad de desligarse del cumplimiento del contrato.

          • Debe reflejarse expresamente las consecuencias en caso de desligarse de cumplir el contrato: que se perderán las arras en caso de desistimiento del comprador, o se entregarán por duplicado en caso de desistimiento del vendedor. Se habilita así el mecanismo por el que apartarse del contrato sin llegar a cumplirlo.
          • Una advertencia en relación a lo anterior: hacer mención al artículo 1454 del Código Civil sin más no es válido. Debe reflejarse las obligaciones que se pacten para el incumplimiento, que son las indicadas en los dos puntos anteriores.

        Si has llegado hasta aquí enhorabuena, porque sé que es algo bastante farragoso por mucho que intentemos explicarlo de una forma llana. Es imposible explicar con propiedad todos los aspectos porque la ocasión merece que seamos correctos. Así que, si trabajas en una inmobiliaria, o vas a comprar un inmueble, aplica lo aprendido y dale unas vueltas a la redacción del contrato ¡Y huye de los modelos y formularios! 

        Si tienes cualquier duda o consulta respecto a la compraventa de una vivienda, creo que merece la pena asesorarse por un abogado. Puedes contactarnos al correo info@mateolopezabogados.es o al teléfono +34 616 77 66 06.

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