Arras en la Compraventa Inmobiliaria: Lo que Debes Saber

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Introducción

Existe una problemática en torno al contrato de compraventa inmobiliaria y el pacto de arras: en muchas ocasiones se firman sin saber qué son exactamente y cuáles son sus consecuencias. Lo peor de todo es que, estos contratos son redactados (cuando no copiados de formularios) por trabajadores a comisión de franquicias inmobiliarias quienes no suelen tener ninguna formación jurídica. Las consecuencias de una mala redacción y su desconocimiento en este tipo de operaciones son devastadoras. Por eso, en este artículo, te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre las arras en la compraventa inmobiliaria en España.

Índice

  1. El Contrato de Compraventa Inmobiliaria
    • 1.1. Perfección del contrato
    • 1.2. Obligaciones y consecuencias
  2. Cómo Evitar el Cumplimiento Forzoso: Arras Penitenciales
    • 2.1. ¿Qué son las arras exactamente?
    • 2.2. Tipos de arras
  3. Cómo Saber Ante Qué Tipo de Arras Estamos
    • 3.1. Interpretación restrictiva
  4. Conclusión

El Contrato de Compraventa Inmobiliaria

Para entender las arras en el contexto de una compraventa inmobiliaria, primero debemos comprender el contrato de compraventa. El Código Civil lo define como el acuerdo por el cual una parte se compromete a entregar una cosa a cambio de un precio cierto. Cuando las partes expresan su voluntad de comprar un bien específico a cambio de un precio determinado, ya estamos ante un contrato de compraventa (art. 1450 CC).

Este contrato se perfecciona por el mero consentimiento y obliga a las partes a cumplir con lo acordado, incluyendo todas las consecuencias que pueda conllevar (Artículo 1258 del Código Civil). En caso de incumplimiento, se generan daños y perjuicios que pueden dar lugar a una indemnización (1124 CC).

Cómo Evitar el Cumplimiento Forzoso: Arras Penitenciales

Pero, ¿qué sucede si firmamos un contrato de compraventa y luego surgen problemas, como la falta de financiación o la imposibilidad de comprar la propiedad que teníamos en mente? Para evitar estas situaciones, existen acuerdos como los precontratos o el pacto de arras al contrato de compraventa.

¿Qué son las arras exactamente?

Las arras son un pacto que se añade a un contrato y no son un contrato en sí mismas. Se entregan en el momento de la celebración del contrato con el propósito de probar o confirmar su celebración, permitir desligarse del cumplimiento del contrato o garantizar su culminación. La palabra «arras» proviene del latín «arrha», que significa dinero dado como garantía para realizar un contrato o una compra.

Tipos de Arras

Existen tres tipos de arras:

  1. Arras confirmatorias: Sirven como prueba de celebración del contrato y como anticipo del precio. En caso de incumplimiento de la compraventa, se puede exigir a la parte que cumpla su obligación del contrato o instar la cancelación del contrato, generando indemnización por daños y perjuicios.
  2. Arras penitenciales: Estas son las únicas reguladas por el Código Civil (1454). Permiten a las partes desistir del contrato libremente, sin justificación, a cambio de la entrega de las arras. Si no se realiza la compraventa, no existe la obligación de cumplimiento, pero se pierde la cantidad entregada como anticipo.
  3. Arras penales: No tienen una definición legal clara, lo que genera confusión. Su entrega garantiza el cumplimiento del resto de la obligación, y a pesar de ello, se sigue estando obligado al cumplimiento. Quedan a medio camino entre las arras confirmatorias y las penitenciales.

Cómo Saber Ante Qué Tipo de Arras Estamos

Las arras son un pacto excepcional y su interpretación debe ser restrictiva, es decir, la menos gravosa. Para determinar el tipo de arras, es esencial revisar la redacción del contrato. Las partes tienen la libertad de definir el tipo de arras y las consecuencias en caso de incumplimiento. Si no se especifica claramente, se considerarán arras confirmatorias o penales, lo que significa que las partes están obligadas a cumplir el contrato.

Conclusión

En resumen, las arras desempeñan un papel crucial en las operaciones de compraventa inmobiliaria en España. Es fundamental comprender los tipos de arras y su impacto en el contrato. La redacción adecuada del contrato de compraventa y de la cláusula de arras es esencial para evitar confusiones y problemas legales. Si tienes dudas o necesitas asesoramiento sobre la compraventa de una vivienda, te recomendamos contactar a un abogado especializado. Puedes ponerte en contacto con nosotros en info@mateolopezabogados.es o llamarnos al teléfono +34 616 77 66 06. Tu tranquilidad y seguridad en estas transacciones son nuestra prioridad.

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