Arras Inmobiliarias: Lo que Debes Saber

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Existe una problemática en torno al contrato de compraventa inmobiliaria y el pacto de arras inmobiliarias: en muchas ocasiones se firman sin saber qué son exactamente y cuáles son sus consecuencias. Lo peor de todo es que, estos contratos son redactados (cuando no copiados de formularios) por trabajadores a comisión de franquicias inmobiliarias quienes no suelen tener ninguna formación jurídica.

Las consecuencias de una mala redacción y su desconocimiento en este tipo de operaciones son devastadoras. Por eso, en este artículo, te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre las arras en la compraventa inmobiliaria en España.

El Contrato de Compraventa Inmobiliaria

Perfección del contrato

Para entender las arras inmobiliarias, primero debemos comprender el contrato de compraventa. El Código Civil lo define como el acuerdo por el cual una parte se compromete a entregar una cosa a cambio de un precio cierto. Cuando las partes expresan su voluntad de comprar un bien específico a cambio de un precio determinado, ya estamos ante un contrato de compraventa (art. 1450 CC).

Obligación y consecuencias

Este contrato se perfecciona por el mero consentimiento y obliga a las partes a cumplir con lo acordado, incluyendo todas las consecuencias que pueda conllevar (Artículo 1258 del Código Civil). En caso de incumplimiento, se generan daños y perjuicios que pueden dar lugar a una indemnización (1124 CC).

Cómo Evitar el Cumplimiento Forzoso: Arras Penitenciales

Pero, ¿Qué sucede si firmamos un contrato de compraventa y luego surgen problemas, como la falta de financiación o la imposibilidad de comprar la propiedad que teníamos en mente? Para evitar estas situaciones, existen acuerdos como los precontratos o el pacto de arras al contrato de compraventa.

¿Qué un arra inmobiliario?

Las arras son un pacto que se añade a un contrato y no son un contrato en sí mismas. Se entregan en el momento de la celebración del contrato con el propósito de probar o confirmar su celebración, permitir desligarse del cumplimiento del contrato o garantizar su culminación. La palabra «arras» proviene del latín «arrha», que significa dinero dado como garantía para realizar un contrato o una compra.

Tipos de Arras

Existen tres tipos de arras:

  1. Arras confirmatorias: Sirven como prueba de celebración del contrato y como anticipo del precio. En caso de incumplimiento de la compraventa, se puede exigir a la parte que cumpla su obligación del contrato o instar la cancelación del contrato, generando indemnización por daños y perjuicios.
  2. Arras penitenciales: Estas son las únicas reguladas por el Código Civil (1454). Permiten a las partes desistir del contrato libremente, sin justificación, a cambio de la entrega de las arras. Si no se realiza la compraventa, no existe la obligación de cumplimiento, pero se pierde la cantidad entregada como anticipo.
  3. Arras penales: No tienen una definición legal clara, lo que genera confusión. Su entrega garantiza el cumplimiento del resto de la obligación, y a pesar de ello, se sigue estando obligado al cumplimiento. Quedan a medio camino entre las arras confirmatorias y las penitenciales.

¿Quién se queda con las arras en una compraventa?

El destino de las arras estará determinado por el tipo de contrato de arras y quién sea el que incumpla el acuerdo. En cuanto a quién retiene las arras, ya podemos adelantarte que, en el caso de la inmobiliaria o el vendedor, la inmobiliaria actúa como un depositario, y es posible que retenga una parte de las arras como pago por sus servicios.

Situación 1. Todo sigue el curso esperado

El acuerdo establecido en el contrato de arras se cumple sin contratiempos. La transacción se formaliza según lo pactado, sin incidentes. En este escenario, el vendedor retiene las arras y recibe el pago restante por la propiedad.

Situación 2. Incumplimiento del comprador

En ausencia de circunstancias excepcionales, el comprador, por alguna razón, no procede con la formalización de la compra. En consecuencia, perderá el importe entregado como arras, que, si son de tipo penitencial, será para el vendedor. En caso de que las arras sean confirmatorias o penales, el vendedor puede optar entre rescindir el contrato con una compensación económica o exigir su ejecución.

Situación 3. Retracto del vendedor

¿El vendedor viola el contrato? En este caso, se presentan dos posibilidades:

  • Arras penitenciales: Al permitir la rescisión, el comprador no puede forzar la venta, pero tiene derecho a la devolución duplicada de las arras.
  • Arras confirmatorias y penales: Similar al caso anterior, pero con roles invertidos: el comprador puede rescindir el contrato a cambio de la devolución duplicada de las arras o exigir su cumplimiento.

¿Puede la inmobiliaria quedarse con las arras?

Sí, la inmobiliaria puede quedarse con las arras en un contrato de arras inmobiliario, pero esto depende del tipo de arras pactadas y de las circunstancias del incumplimiento:

  1. Arras penitenciales: Si el comprador decide no seguir adelante con la compra, la inmobiliaria (o el vendedor) puede quedarse con las arras como compensación por el incumplimiento. Esto está estipulado en el contrato como una cláusula de desistimiento, permitiendo a cualquiera de las partes retractarse de la operación, sujetándose a la pérdida o devolución duplicada de las arras.
  2. Arras confirmatorias o penales: En el caso de arras confirmatorias o penales, si se incumple el contrato, la parte afectada (comprador o vendedor) tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato o a reclamar indemnizaciones por daños y perjuicios, que pueden incluir la retención de las arras. En este caso, no es una retención automática, sino que se debe demostrar el incumplimiento y, posiblemente, seguir un proceso legal para determinar las compensaciones.

Cómo Saber Ante Qué Tipo de Arras Estamos

Interpretación Restrictiva

Las arras son un pacto excepcional y su interpretación debe ser restrictiva, es decir, la menos gravosa. Para determinar el tipo de arras, es esencial revisar la redacción del contrato. Las partes tienen la libertad de definir el tipo de arras y las consecuencias en caso de incumplimiento. Si no se especifica claramente, se considerarán arras confirmatorias o penales, lo que significa que las partes están obligadas a cumplir el contrato.

Conclusión sobre las arras inmobiliarias

En resumen, las arras desempeñan un papel crucial en las operaciones de compraventa inmobiliaria en España. Es fundamental comprender los tipos de arras y su impacto en el contrato. La redacción adecuada del contrato de compraventa y de la cláusula de arras es esencial para evitar confusiones y problemas legales. Si tienes dudas o necesitas asesoramiento sobre la compraventa de una vivienda, te recomendamos contactar a un abogado especializado. Puedes ponerte en contacto con nosotros en info@mateolopezabogados.es o llamarnos al teléfono +34 616 77 66 06. Tu tranquilidad y seguridad en estas transacciones son nuestra prioridad.

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